Alocação de recursos é diferente de Crédito Associativo

Olá, plusianos,

Estava terminando uma postagem aqui sobre os mercados imobiliários mais aquecidos do mundo quando fui dar uma pesquisada nas caixas de comentários e vi esta dúvida abaixo.





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Li a postagem, gostei, ajudou um pouco, mas fui verificar junto a uma construtora aqui próximo de casa sobre o assunto, eu quero financiar pela Caixa, mas o corretor me disse que o empreendimento não tem Alocação ainda. O que é isso?

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Bom, infelizmente a pessoa não deixou o nome, isso é uma falha do Google, mas se quiserem e puderem deixem os nomes nos comentários, um modo de encontrá-los para que eu possa adicioná-los nas redes sociais, para conversarmos e tirarmos dúvidas com um "leg" menor.

Então vou deixar o mercado imobiliário para amanhã e vou dedicar esse post a responder essa pergunta. Clique abaixo para ler o restante.

A propósito Anônimo (he he), é um prazer saber que meu blog está ajudando a sanar algumas dúvidas, agradeço pelo clique e, muito mais pela dúvida.

RETROSPECTIVA

Crédito Associativo é o crédito liberado pela Caixa Econômica em apoio à construção. Funciona assim:

1. A Caixa financia toda a obra para o empreendedor que fica liberado para vender as unidades, geralmente ele faz isso cerca de 24 meses antes do término da entrega.
2. O comprador de uma unidade (casa, apartamento) faz sua análise individual e libera seu financiamento com o banco.
3. O saldo devedor fica congelado até a entrega das chaves e o cliente pode desenvolver um fluxo para quitar a entrada com a construtora se assim ela trabalhar. A isso se dá o nome de desligamento da unidade.
4. Durante esse período o cliente paga ao banco o seguro proporcional a fase em que a obra se encontra, parcelas que vão crescendo e que não podem ultrapassar 80% do valor da primeira prestação calculada do financiamento, o chamado "seguro de obra".
5. Entregue a chave, encerra-se o "seguro de obra" e o cliente começa a pagar as parcelas do financiamento ao banco.

Basicamente esse é o processo do Crédito Associativo, no entanto a Alocação de Recursos é diferente.

E se o construtor tiver em mãos todos os recursos necessários para levantar o empreendimento?

Isso acontece grande parte das vezes. O construtor tem em mãos todos os recursos, independente de como o conseguiu, ele mesmo vai iniciar e finalizar a obra sem que uma instituição bancária empreste algum para esse fim.

Quando a obra ficar pronta ele pode:

• Vender as unidades à vista;
• Vender com um plano de financiamento próprio;
• Vender para um cliente que queira financiar com qualquer instituição bancária; ou
• Escolher uma banco de confiança para que todas as unidades do empreendimento tenham recursos já liberados para o financiamento.

Para não dar "tilt" - Sempre que um financiamento é feito o banco "consulta seus cofres" para verificar se há "dinheiro" para emprestar. Tendo uma resposta positiva, o "dinheiro" é liberado e ocorre o financiamento. Então temos sempre duas variáveis: o cliente bom pagador e a disponibilidade de recurso. Isso é feito individualmente todas as vezes que alguém pede um financiamento imobiliário.

Por isso, muitas vezes, em algumas épocas, é mais difícil realizar um financiamento e muitos dizem que o banco não tem dinheiro. 

Então, quando todas o empreendimento está pronto, o construtor procura a prefeitura para liberação do Habite-se (portanto somente depois de todas prontas), junta toda a papelada e documentação necessária para que se monte uma pasta e leva ao banco de confiança. A agência do banco responsável recebe a pasta, analisa e, aprovado, faz uma ALOCAÇÃO DE RECURSOS para aquele empreendimento. Assim não é necessário que seja feito um procedimento individual de pesquisa para saber se há "dinheiro" disponível para emprestar, o recurso já está lá e será utilizado exclusivamente para aquilo.

Trocando em miúdos, o banco disponibiliza recurso certo para todas as unidades daquele empreendimento. 

Sendo assim, basta ser analisada as condições de crédito de quem está se propondo a comprar uma daquelas unidades.

ALGUMAS PARTICULARIDADES

• Quem requisita a alocação é o empreendedor e, claro, passa por análise interna do banco;
• Qualquer que seja a quantidade, acima de duas, o empreendedor pode requisitar uma alocação de recursos;
• A partir de 12 unidades em um mesmo empreendimento, a alocação torna-se obrigatória para que a Caixa realize os financiamentos daquele empreendimento (regras da Caixa, pode variar de acordo com o banco onde será feita alocação);
• Alocação de Recursos não impede uso de FGTS, nem o recebimento de subsídios quando for o caso.

Então respondendo a pergunta: Se o empreendimento está em construção, provavelmente está sendo construído com recursos do empreendedor e não tem CREDITO ASSOCIATIVO. Basta se informar e saber se quanto a obra ficar pronta ele terá interesse em fazer a ALOCAÇÃO DE RECURSOS em algum banco.

Espero ter respondido sua questão.

Quaisquer outras dúvidas, podem deixar nos comentários abaixo. Dependendo da relevância do tema ele pode se tornar outro post.

Ribeiro Neto

Especialista Imobiliário